案情简介

河北广悦房地产开发有限公司开发的某项目，由该公司总经理刘某华负责工程建设，2014年1月该项目仅办理《国有土地使用证》，未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》却开工建设，在未办理《商品房预（销）售许可证》的情况下，2014年6月份，被告人权某、刘某华及公司中层人员参会讨论后，权某决定推出30套优惠房源，以每平方米3000元左右的价格，对外销售涉县泰和阳光在建的房屋，并且制定相关的优惠政策，由刘某华负责销售，2014年7、8、9三个月非法对外销售住房31套（户），共计3000多平方米，销售价款共计770余万元，所售款项用于该公司的支出。

公诉机关认为，被告单位、被告人权某在未取得相关资质的情况下，违法建设、销售房屋，非法经营额达770余万元，应当以非法经营罪追究法律责任。

案件结果

河北省涉县人民法院审理认为：

被告人河北广悦房地产开发有限公司，违反我国《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》等法律规定，在未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等资质的情况下，违法建设、销售房屋，非法经营额达770余万元，严重扰乱了市场秩序，情节严重，其行为已构成非法经营罪，被告人权某作为违法销售房屋的决定者，应属直接负责的主管人员，构成非法经营罪，公诉机关指控罪名成立，予以确认。

争议焦点

本案是行政违法案件，还是刑事犯罪案件？

律师评析

我国《城市房地产管理法》《城乡规划法》《建筑法》《土地管理法》等法律规定，房地产商在预售商品房时，应具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，即通常所说的“五证”齐全。房地产开发商在手续不齐全的情况下销售房屋，违法了法律规定，不再只是简单的行政违法案件，已经构成了非法经营罪。

房地产开发商应严格按照相关法律法规办理行业准入手续；购房者在购房时应要求房地产开发商提供齐全的“五证”，以防“房子住不进去，房款拿不回来”的悲剧上演；同时，国土局、规划局、住建局、房管局等相关部门应做好准入审批和监督检查，以杜绝行业乱象。

相关法条

《中华人民共和国刑法》

第二百二十五条 违反国家规定，有下列非法经营行为之一，扰乱市场秩序，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金；情节特别严重的，处五年以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产：

（一）未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的；

（二）买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的；

（三）未经国家有关主管部门批准非法经营证券、期货、保险业务的，或者非法从事资金支付结算业务的；

（四）其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。

第二百三十一条 单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。

第三十条 公司、企业、事业单位、机关、团体实施的危害社会的行为，法律规定为单位犯罪的，应当负刑事责任。

第三十一条 单位犯罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员判处刑罚。本法分则和其他法律另有规定的，依照规定。

案例来源：河北省涉县人民法院（2016）冀0426刑初40号刑事判决书