【案情简介】

2010年5月，旺村村民黄某甲与外村人苏某乙签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定了黄某甲将其位于旺村88号房屋以12万元卖给苏某乙。合同签订后，黄某甲与苏某乙按照约定履行了合同；同时，旺村村委也对此时出具了证明。2012年12月，因苏某乙长期在外务工，因此与旺村另一村民黄某丙签订《房屋买卖合同》一份，将上述房屋以15万元卖给黄某丙，其后，黄某丙对上述房屋进行简单翻修并入住。

五年后，旺村传出要拆迁的消息。

2020年2月，黄某甲向当地人民法院提起诉讼，请求确认其与苏某乙签订的房屋买卖合同无效，并要求收回房屋。苏某乙认为：苏某乙与黄某甲签订的房屋买卖合同系经过村委会确认的，虽然苏某乙不是旺村村民，但也是农村居民，我国《土地管理法》等法律并未禁止农村居民在外村购买房屋所有权，因此原告的主张没有法律依据，请求法院驳回诉请。在案件审理过程中，黄某丙请求追加为第三人。

另查明，讼争房屋的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为黄某甲。

【法院判决】

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与成员的身份密不可分，不是本集体经济组织成员无权取得。本案中，虽然黄某甲与苏某乙不是同一集体经济组织成员，但是合同经村委同意并已实际履行数年；此外，黄某甲与黄某丙系同一集体经济组织成员，案涉房屋经过连环买卖，最终仍属集体经济组织成员所有，实现了内部流转，并未违反我国《土地管理法》的相关规定，因此，苏某乙与黄某丙签订的房屋买卖合同合法有效。

最终，法院判决驳回原告的诉讼请求。

【案例分析】

在我国，宅基地的流通是受到限制的，原则上仅允许在集体经济组织内进行流转，如果是本村村民将宅基地上的房屋卖给外村人，合同原则上无效的。

但是在本案中，房屋虽然在连环买卖的过程中流入了外村村民手中，但最终又被本村村民购回，黄某甲和外村人签订的合同再认定无效的理由就不存在。本质上，第一份合同效力已经被第二份合同所“治愈”，上述流转行为最终实现了内部流转，并没有损坏村集体及其成员的利益，也未违反我国法律的相关规定。

【法律规定】

《中华人民共和国土地管理法》

第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。