裁判要旨

根据《合同法》相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当返还。故租赁合同无效后，因合同取得的财产均应得到返还。但是承租人使用租赁物的租赁利益已经取得，对租赁物的使用是无法返还的，故仍应参照租金支付占有使用期间的占有使用费。

案情简介

2011年11月28日,原告(甲方)与被告(乙方)签订了房屋租赁合同,约定:甲方将位于溧阳市某地的原某大酒店房屋及附房两问出租给乙方;租赁期限为6年,自2011年12月1日至2017年11月30日止;租金每年6万元，合同还约定了其他相关事项。合同签订后,原告向被告交付了该房屋。2014年5月20日,因被告扩租需要，原告(甲方)与被告(乙方)又签订了一份房屋租赁合同,约定:甲方将位于原租赁房屋南侧两间房屋出租给乙方用于开设酒店，租赁期限自房屋交付日起至2017年11月30日止,租赁费为每年28000元，合同还约定了其他相关事项。合同签订后,原告向被告交付了该房屋。涉案两份合同所约定的房屋租金被告支付至2017年11月30日，但被告并未将涉案房屋返还给原告。原告无奈多次函告被告，要求被告尽快返还租赁物腾空房屋并支付占有期间的占有使用费，但被告均明确表示拒绝，遂诉至法院。

法院判决

一、被告于本判决生效之日起十五日内向原告返还位于溧阳市某地的房屋;

二、被告于本判决生效之日起十五日内向原告原告支付占用费（按每月7333元计算，自2017年12月1日起至实际返还日止）。

二审判决亦予以维持。

争议焦点

1、租赁房屋因未取得建设工程规划许可证导致租赁合同无效，合同无效是否仍应支付占有期间的占用费用；

2、案涉房屋即将拆迁，承租人是否有权一直占用房屋并主张未来的拆迁利益。

律师评析

本案中原告的诉请是返还租赁物，现在合同期限已经届满（亦或者是无效），无论是否存在拆迁，是否有拆迁补偿，都不影响被告被告无权占有原告房屋的事实。况且拆迁补偿并未发生，拆迁补偿的义务人也并非原告，被告主张的实际上是一个现阶段并不存在的权利，与本案无关也不是本案的审理范围。

至于占有使用费，合同期限届满后，被告长期占有原告房屋，经原告多次催告腾退房屋，但被告拒不搬离，致使原告无法行使对该房屋的使用收益权，给原告造成损失，根据城镇房屋租赁合同司法解释第18条以及省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第31条的规定，被告应当立即返还原告房屋并支付占有原告房屋期间的占有使用费。

相关法条

一、《合同法》

第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

三、《江苏省高级人民法院关于印发<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见>的通知》

第三十条 房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。有过错的一方应当赔偿对方因此而受的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第三十一条 房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。