问

我的案件在申请执行过程中，发现被执行人房屋居然出租给别人，而且租期很长，我怀疑是假的租赁合同，应该如何处理？”

答

执行案件中，被执行人和案外人提出排除执行的情况很常见，遇到这种情况，你可以根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一第二款和江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）第3条和第4条的规定提出书面意见递交法院，如果有相关的证据也应该一并提交，法院应该依法对租赁合同等进行真实性和合法性审查并作出认定。

法律规定

● 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： 

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性； 

（三）该权利能否排除执行。 

第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

● 江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）

3.案外人以其在执行标的被设定抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：

（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；

（2）承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的；

（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；

（4）承租人或被执行人伪造租金交付或收取证据的；

（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的；

（6）承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。

4.承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的，应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：

（1）租赁合同的订立时间；

（2）租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；

（3）租金支付是否违反常理；

（4）是否办理房屋租赁登记备案手续；

（5）是否存在名为租赁实为借贷情形；

（6）租赁房屋是否实际转移占有使用；

（7）是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。