问

2015年1月，我承租了甲公司的厂房用于生产，租赁期是20年，现正在使用。2018年2月，甲公司因债务原因诉讼，厂房被法院查封，现法院正在对厂房进行处置，我该如何应对？

答

合法的租赁关系受法律保护，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）第2条的规定，只要你和甲公司签订了合法有效的租赁合同，并按约定支付了租金，且正在使用，你可以向法院提出书面异议，要求继续使用该租赁的厂房，法院应依法同意。但是你无权阻止法院对厂房的所有权进行处置，当然，你如果有意向购买该厂房，作为承租人，你可以依法行使优先购买权。

需要提醒的是，你租赁之前是否有抵押权存在？如果有，法院不会同意你继续使用该租赁厂房。

法律规定

● 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

● 江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）

1.承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。

承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。

2.承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。因此引发的执行异议之诉案件，根据以下情形进行处理：

（1）承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。

（2）承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。

● 中华人民共和国民事诉讼法

第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。