【引言】

为限制炒房，落实中央关于“房是用来住的，不是用来炒的”房地产政策，多地出台了关于住宅商品房在初次领证后一定期限内不得过户的政策，溧阳市规定了不得过户的期限为两年。如果购房者购买了初次领证未满两年的商品房，而在无法过户的一定期限内，是否会面临一定的法律风险呢？

【律师点评】

很多购房者都认为，购买的房屋只要拿到了钥匙并入住后，即使暂不过户也不要紧。但这种想法其实是错误的。

房屋为不动产，交付方式由两部分构成，占有交付和登记交付。所谓占有交付，为我们通常所说的交钥匙，即购房者能够事实上占有并使用所购房屋。所谓登记交付，为根据我国《物权法》等相关法律法规规定，将交易不动产的产权变更登记至他人名下。

那么，哪种交付方式才能使购房者形成对所购房屋的产权效力呢？

根据我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。也就是说，房屋不办理产权变更登记的，即不过户，购房者即使已经占有、使用所购房屋，但该房屋的所有权仍为出售方所有，出售方仍享有所有权人的权利，购房者在所购房屋未过户情况下并不属于房屋的法定产权人。

由此，房屋产权仍为出售方的情况下，基于不动产物权公示原则，在房产未过户之前，可能存在下列潜在法律风险：

1、出售方再次行使权利的风险。

（1）出让权，也就是所谓的一房二卖。在房屋产权未发生变更登记前，出售方如果再次出卖他人，仍可以将房产变更登记他人名下。如果任何一个买受人都为善意且支付了相应房款，出售方将该房产变更登记到其中一买受人名下，那么，另一买受人即使已经占有了房屋，也无权要求出售方再将房产变更登记到其名下，只能主张解除合同、赔偿损失。

（2）抵押权，该权利是物权的一种，为担保物权。在房屋产权未发生变更登记前，登记产权人可以因自己债务或他人债务，以房屋产权向债权人提供物权担保，办理抵押权登记。如果出售房产一旦被设立抵押权，在抵押权未被取消情况下，房屋购买方无权主张出售方将房产变更登记其名下。

2、司法机关执行风险。

如果房屋出售方存在巨额债务未履行情况下，出售房屋会面临被法院查封、强制执行。如果法院裁定强制拍卖该房屋，购买方可以提出执行异议主张购房事实，但如果无法充分证明该事实或即使能证明该事实但法院仍可以依法裁定强制拍卖的，只能主张解除合同、赔偿损失。

3、登记产权人发生死亡并产生继承权的风险。

在房产未过户前，如果登记产权人发生死亡，必然会自动产生继承权的问题。在购买房屋具备过户条件后，虽然购买方可以主张登记产权人的所有继承人继受合同义务，配合办理过户登记手续，但是，实际情况会比较复杂。购买方要主张权利，可能需要花费大量精力、财力，产生重大损失。

【律师建议】

1、购房者购买二手房时，应当及时充分了解拟购买房屋的产权信息，掌握国家房产政策，防止出现购买后无法及时办理房产过户手续的情形。

2、在购买房屋能够短期内办理产权过户的，应当及时办理，防止潜在法律风险。

3、购买房屋如果需经过较长期间才能过户的，应当在购买时充分了解出售方的职业、财务情况、信誉等。在签订的买卖合同中，最好约定在办理房产过户登记前较少比例的付款，防止出现阻碍办理房产变更登记情形后产生重大损失。

4、签订房屋买卖合同后一旦发生房产过户法律纠纷的，应当及时采取法律途径主张合法权益。

【法律规定】

一、《物权法》

1、第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

2、《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

二、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、动产财产的规定》

1、第16条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。

2、第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。