【引言】

实践中，由于购房资格限制、规避债务、获取贷款等原因，一方出资以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，即借名购房。双方一般为亲戚或朋友之间，往往出于信任关系没有签订相关协议。在具备过户条件时，出资人要求过户，但由于房价上涨或利益因素等，登记权利人却不愿按约定履行而发生纠纷。

【案情】

黄某于2010年准备购买位于南京市某小区10幢1单元201室房屋一套，但由于限购无法购买。为了方便购买，黄某就和南京市民的同学姜某商量后，由自己出资而以姜某名义购买，并登记在姜某名下，待黄某具备过户条件后再变更登记到黄某名下。黄某在购买后装修入住，房产证一直由黄某保管。后黄某经几年具备购房资格后，要求姜某配合将房屋过户至自己名下，但姜某拒绝，并称该房屋为自己购买，属于自己个人财产。黄某经与姜某多次协商未果，便诉至法院，请求确认某小区10幢1单元201室房屋产权为黄某所有。

法院经审理查明，涉案房屋产权证由黄某保管，所有购房款及相关税费均由黄某支付，且涉案房屋由黄某装修并一直居住，并结合相关证人证言，认为黄某提供的证据相互印证，而姜某却无法自圆其说，且未能提供有力证据证明其主张。故法院对黄某要求确认涉案房屋产权归其所有的主张予以了支持。

【律师点评】

一、以上案情的最终处理结果，使黄某的正当合法权益得到了保护。法院基于双方的举证，主要从以下四个方面进行了认定，且对类似案件的处理具有重要借鉴意义。

1、涉案房屋产权证登记为谁，由谁保管。房屋产权证书是房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交给他人。如果房屋实际权利人为姜某，但产权证由原告黄某长期保管的做法有违常理。

2、涉案房屋的购房款及相关税费由谁支付。依据常理，自己购买房屋必定由自己交付购房款及相关税费。本案中，原告黄某提供了收据、证明书、证人证言等相关证据，证明是其交纳了所有购房款，且持有办理房屋产权登记所支付的必要费用票据和水电费等票据。

3、涉案房屋由谁长期支配使用。房屋由谁长期支配使用也是认定真实权利人的一个重要证据。本案中黄某提供了相关水电费等使用票据，证明了涉案房屋一直由黄某长期居住的事实，并进行了装修，而被告却不知房屋装修的任何情况，同样与常理相悖。

4、房屋出卖方的证明。当初出卖方与何人签订合同及授权何人交付的房款也是判断真实权利人的依据之一。房地产开发商也证明其并未收取过被告姜某交纳的购房款。

二、借名购房产权主张的不利处理情形。

如果购房出资人能够证明双方存在借名登记事实的，应当根据《物权法》规定处理，确认房屋产权归实际权利人所有。但司法实践中，存在的借名购房纠纷，由于各种情形往往会导致主张不能得到法院的支持。

1、实际出资人主张借名购房，而登记权利人主张双方为民间借贷关系，实际出资人又无法举证证明借名购房关系的事实。出资人只能向对方当事人主张形成借款的债权债务处理；

2、也有些借名购买存在违规情形，如借名购买经济适用房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记权利人办理房屋产权变更登记的，一般不予支持；

3、借名购房并登记在他人名下后，但登记权利人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记的，或者涉及与房屋被善意第三人购买的，借名人不得以其为实际出资人为由，对抗善意第三人。

【律师建议】

根据我国《物权法》相关规定，房屋作为不动产的权利归属，以登记为准。根据以上情形可以看出，如果存在借名购买并房屋产权登记他人名下的，往往容易引发纠纷，且会可能因各种因素，导致出资人权利保护的不利。因此，建议公民不要擅自借名购房，如果借名购房的，应当及时与被借名人形成书面约定，保留出资的相关证明材料，同时注意借名购房防止存在违法违规情形。一旦发生纠纷，应当做好证据收集工作，及时提起诉讼并申请采取财产保全措施。

【法律规定】

1、《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

2、《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

3、《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当于不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。