【引言】

在经济得以快速发展的今天，提高生活质量已经成为城镇居民的重要目标之一，特别是在风景秀美的农村拥有自己的住宅，进行度假休闲，成为一部分群体的追求。尤其位于大中城市周边的一般农村房屋，比较受到青睐。因此，城镇居民购买农村房屋大量存在的现象，已经成为一个非常突出的现实社会问题和法律问题。

【律师观点】

关于城镇居民购买一般农村私有房屋的法律效力问题，存在较大争议。但根据我国法律、法规和政策规定，认定城镇居民购买农村房屋合同原则上无效，已经成为主流观点和司法实践认定基准。

1、虽农村私有房屋为农村居民私有财产，但不属于我国法律规定的可以进行自由交易的财产。根据我国相关法律及政策规定，只有属于商品房性质的房屋才可以进行自由交易。

2、由于农村房屋所占有、使用土地为集体所有制土地，农村集体土地权利具有一定的身份性，即具有所属土地的农村集体经济组织的成员，才可以占有、使用。同时基于该类土地是村民的基本生产、生活的保障，属于集体无偿分配。

3、基于房产与地产的统一性，对农村房屋进行出让，实际涉及到房屋所占土地使用权的转让。但根据我国《物权法》规定，对于集体土地的所有权行使主体，只能属于村民小组、集体经济组织或村民委员会，所有权包括占有、使用、收益、处分权。村民个人仅有占有、使用的权利，并无权对宅基地使用权转让。

4、一定情况下，即使购买农村房屋合同为有效，但农村房屋产权无法办理变更登记，城镇居民无法取得所购农村房屋的产权，也即购买方不享有法定所有权。根据我国《物权法》规定，不动产物权的效力应当以登记为准。

【律师建议】

1、城镇居民不要擅自购买农村房屋，一旦购买，因无法享有法律保护的产权，容易产生纠纷；

2、因农村房屋及宅基地可以在同一集体经济组织成员将发生流转，如家庭成员为集体经济组织成员，可以以该家庭成员名义购买。

【法律规定】

1、《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

2、《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。