【引言】

房产作为公民重要资产，是公民参与社会经济生活并进行融资的重要保障。在社会融资活动中，一些资金出借人为了保证出借资本和利息能够得以归还，防止履行和诉讼执行的法律风险，便与借款人口头约定以其房产作为担保，以书面方式签订房屋买卖合同，如到期不能归还本息的，出借人要求以买卖合同约定交付相应房屋。

【案情】

2015年6月，董某因承包工程资金需要，向专门从事短期资金出借的李某借款，要求借贷资金80万元，借款期限为6个月，并以自己的一套125㎡房产进行担保。李某同意借贷资金，但要求董某夫妻共同与其签订书面房屋买卖合同一份，作为借款本金和利息归还的担保，如果到期不能归还的，董某夫妻名下的房产办理过户给李某。董某夫妻为了尽快融资，就与李某签订了房屋买卖合同，约定房屋价格总价为80万元，合同签订时房款全部一次性付清，6个月内办理房产过户手续等。同时董某向李某书写借条一张，约定借款资金80万元，月利率3分。

董某借款后每月向李某汇付借款利息，但后董某由于工程发包方在年底未能按约支付工程款，导致无法归还李某借款本金。李某便诉至法院，要求判令董某夫妻履行房屋买卖合同，配合办理房屋产权变更登记手续。法院经庭审查明了双方借款关系的事实，便向李某释明诉讼请求是否变更为要求归还借款本息，但李某不予变更，法院遂判决驳回了李某的全部诉讼请求。

【律师点评】

本案实质涉及一个行为，两个法律关系，当双方发生争议，应该适用何法律关系处理。

本案中李某主张要求履行房屋买卖合同，最后被法院驳回诉讼请求的原因在于，在查明相应事实的情况下，法院探寻双方民事行为的真实意思后，认为双方的资金来往属于借款性质，不属于房款，虽然双方在借款行为发生时，双方签订了房屋买卖合同，作为借款归还的担保，但董某夫妻并没有出卖房屋的真实意思，同时，签订房屋买卖合同作为借款的担保形式，不属于我国法律规定的担保种类。因此，双方的借贷法律关系合法有效，房屋买卖合同关系属于无效。

【律师建议】

1、民事主体的民事行为是否受法律保护，首先要看产生的民事行为是否为民事主体的真实意思表示。

2、法律规定了在某类民事行为中权利种类，民事主体不能随便创设权利，否则不受法律保护。我国《担保法》、《物权法》中均规定了债权的担保种类，本案中借款归还的担保方式，可以约定人的担保方式连带保证，或物的担保设定抵押权。

因此，我国公民、法人、其他组织等民事主体，应当依法行使规定的权利，相应权益才能得到法律保护。

【法律规定】

1、《民法总则》第143条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2、《担保法》第2条规定，在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。

本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。

3、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。