【引言】

很多二手房买卖，房屋都一般具有银行贷款抵押权。双方在合同订立后能够相互配合，合同履行即房屋过户登记没有问题，但一旦出售方在合同履行过程中出现消极状态，就会导致银行抵押权的凸显，双方合同难以得到履行。

【律师观点】

一、设有第三方抵押权的房屋买卖合同效力问题。

根据我国《物权法》规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。但是如果受让人能够代为清偿债务的除外。由此可见，附有第三方抵押权的房屋是可以买卖的，买卖合同具有法律效力。

但是，如果抵押权无法消除，买卖合同是无法履行的！也就是说房屋是无法办理过户登记的！

二、设有抵押权的房屋买卖合同如何履行。

房屋买卖合同中，买方的主要义务为支付房款，卖方的主要义务为交付房屋及办理房屋过户登记，同时约定各方义务履行的期限。如果买卖的房屋设有第三方抵押权，卖方具有的另一重要义务，即为清偿债务、消灭第三方抵押权。

但在合同约定履行期限届满时，卖方仍未取得抵押权人的同意，也未向抵押权人清偿债务消灭抵押权的，也即卖方消极履行合同义务，出现违约行为，导致买方无法办理房屋过户登记，也即合同无法履行。出现该类情况怎么办？

关键取决于买方是否愿意代为卖方清偿债务、消灭第三方抵押权，即行使涤除权。

首先，在未能消灭抵押权之前，买方在诉讼中是无权主张合同继续履行，即要求办理房屋过户登记。因为抵押权是物权，买方是债权，根据法律规定，物权优于债权。

其次，如果买方不愿代为清偿卖方债务、消灭抵押权，可以诉请解除合同，赔偿损失。

第三，买方可以依据我国《物权法》行使涤除权，诉请买方直接代替卖方向抵押权人清偿债务消灭抵押权，清偿款项抵扣房款，并要求卖方、抵押权人配合办理房屋过户登记。如果代为清偿款项支付后已超过房款总和的，可以一并要求卖方赔偿相应损失。

【法律规定】

1、《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

2、《物权法》第15条规定，当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。

3、《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的款项超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。