【引言】

在很多二手房买卖中，鉴于房屋中介的不规范服务、出卖方与实际房屋产权人的特殊身份关系、购房者的轻率信赖和合同风险意识较低等因素，出现房屋买卖合同中出卖方与实际房屋产权人不一致的情形。在合同履行过程中，购房者已支付了相应购房款，但由于各种原因导致房屋无法变更登记或出卖方故意违约情形，发生严重损害购房者合法权益的情况。

【案情】

2014年5月，70多岁的李某委托女儿陈某将拆迁安置的一套105平方米左右的房屋出售，陈某便将该房屋通过中介公司挂售。2014年7月5日，黄某意愿购买该套房屋，中介公司联系了陈某与黄某协商了房屋价格等，因拆迁安置房暂未办理产权登记，双方同意在房屋可以办理产权登记时，陈某应当积极配合办理登记并及时将房屋变更登记到黄某名下。同时，陈某告知了房屋权利人是其母亲，但自己可以代表其母亲李某出售。次日，黄某与李某见面并询问其真实出售意思后，便与陈某签订了书面买卖合同，但李某未向陈某出具委托手续。合同约定：房价为6000元/平方米，黄某先交付定金10万元，房屋实际交付时支付房款40万元，余款在办理产权变更登记后当日立即付清；陈某于2014年7月30日前交付房屋，在办理产权登记后三日内立即配合办理产权变更登记，变更登记产生税费由黄某承担等。当日陈某收取黄某定金10万元。

2014年7月28日，陈某将房屋交付了黄某，黄某支付了40万元房款后便对该房屋进行了装修并入住。2016年3月，黄某经查询，房屋产权已经办理登记于李某名下，便联系陈某要求办理房屋产权变更登记手续。由于周边小区房屋市场价格在2016年大幅上涨，均价已达9000元左右，陈某提出要求黄某另行支付款项20万元，否则不同意办理手续。经多次协商，双方未能达成一致意见。2016年5月，黄某诉至法院，要求陈某继续履行合同，配合办理房屋过户手续。

庭审中，陈某认为自己不是该房屋的产权人，将该房屋出售属于无权处分，母亲李某也不同意向黄某办理产权变更登记，自己无法履行，买卖合同应属无效，也无须继续履行。后经法院释明，黄某委托司法鉴定，案涉房屋市场价格为8700元/平米，黄某便更加房价差额，变更诉讼请求，要求解除买卖合同，陈某退还房款50万元，赔偿房屋差价损失28万元，赔偿装修损失15万元。法院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，合同方均应依约履行。现由于被告并非案涉房屋权利人，对案涉房屋出售构成无权处分，也无法继续履行合同，陈某应当承担违约责任。遂判决解除房屋买卖合同，被告十日内退还原告房款50万元、赔偿损失合计33万元。

【律师评析】

一、本案发生纠纷的原因：

1、房屋买卖合同出卖方主体与房屋产权人不一致；

2、黄某未能取得李某同意由陈某处分房屋的书面依据；

3、房屋产权没有在较短期间进行变更登记的条件；

4、房屋市场价格较大幅度的上涨。

5、公民的诚信意识、法律意识不高等。

二、类似本案的情形：

1、一房多卖。房屋出卖方与一方签订买卖合同并收取房款后，又因价格原因将房屋出卖第三方并办理了过户登记；

2、连续买卖。原房屋权利人将房屋出卖一方后，一方又将房屋出卖另一方，甚至另一方又将房屋出卖给他人，但房屋均未办理产权登记；

3、房屋产权继承人出卖。房屋原产权人死亡后，其继承人之一或部分继承人将房屋出卖，因其他继承人知悉后不同意买卖而导致房屋无法办理产权变更登记。

4、其他情形等。

三、出现类似情形处理的建议：

1、房屋具有办理变更产权登记条件且双方争议不大的，可以通过协商方式进行处理；

2、双方经协商无法达成一致意见的，购买方应当积极及时提起诉讼。

（1）房屋买卖的出卖方即使为无权处分的，合同均一般具有法律效力，无法履行的，应当承担违约责任；

（2）仅交付定金的，可以选择诉请解除合同并要求双倍返还定金；

（3）已交付大部分房款，且房屋具有办理变更产权登记条件，可以诉请继续履行合同；

（4）已交付大部分房款，且房屋不具有办理变更产权登记条件的，可以诉请解除合同并要求赔偿损失，损失可以包括房价差价损失、装修损失、签订合同产生的费用损失等。

【律师建议】

购买方在房屋买卖过程中，不能轻易听信房产中介和出卖方的意见，在签订合同并交付定金或房款前，首先，应当要求出卖方全面提供房屋产权人的证明材料、婚姻证明、身份信息、联系方式等；涉及购买房屋为拆迁安置房且暂无产权登记的，应当要求提供拆迁安置补偿合同，明确房屋的权利人。其次，买卖合同的出卖方应当为房屋权利人，如权利人与出卖人不一致的，应当要求出卖人提供全面、真实的委托书或委托协议，明确委托范围等。第三，房屋产权过户登记才是房屋法定交付方式，仅是领取钥匙入住不产生不动产交付法律效力。因此，在涉及房屋产权变更登记手续办理周期较长的，可以约定交付较少房款或定金，防止发生合同履行风险，产生重大损失。

【法律规定】

1、《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

2、《物权法》第十五条规定，当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。

3、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。