为加强商品房交易管理，2018年5月31日，徐州市政府发布楼市调控新政《关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》。根据该意见精神，自2018年6月10日起，市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，以下同）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。新政出台，许多在途交易受到影响，并引发纠纷。6月26日下午，徐州市鼓楼区人民法院公开开庭审理了我市首起因楼市调控新政引发的一起二手房买卖合同纠纷。

因户籍受限，合同无法履行

2018年3月15日，朱某经中介公司介绍与安徽籍姚某签订了《房屋买卖合同》个份，约定朱某购买姚某位于徐州市鼓楼区某处房屋一套，并向姚某支付定金5万元。合同约定“房屋总价108万元，2018年4月30日前办理过户，如违约导致协议无法履行，违约金按照房屋价款20%计算”。中介公司在合同上特别备注：姚某系本市户籍且市区唯一1套住房。

根据徐州市原有的房产政策，姚某只要将户籍从安徽合肥迁到徐州市区，该房产就能上市交易。中介和姚某均认为办理户口迁入20个工作日内足以完成，便在合同上约定4月30日前办理过户手续。合同签订后，姚某便到房屋所在地的派出所办理户籍迁入的相关手续。但因购买房屋时开发商登记的房屋地址与派出所实际登记的房屋地址不一致，姚某需先行到产权交易处变更产权登记簿后才能再行办理户籍迁入手续。如此一来，姚某的户口迁入手续在20个工作日内根本无法完成，导致4月30日前双方未能如期办理房产过户。

商品住房限制交易政策升级，交易面临解约

就在双方因户籍迟迟未能迁入而无法办理过户时，徐州市《关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》发布。因涉案房屋产权证中的登记日期为2017年8月14日，权属登记不满2年，而姚某似乎也没有再继续办理户籍迁入手续的意思。朱某见状，遂诉至徐州鼓楼法院，请求判决姚某按合同约定支付合同总价款20%的违约金216000元。姚某则认为合同未能履行是由于房产证登记的房屋地址与派出所实际登记的房屋地址不一致、新政策出台所致，并非自己违约，且朱某在签订房屋买卖合同时对姚某并非本市户籍的情况是明知的，故其不应承担违约责任。最终双方经法院调解，姚某同意赔偿朱某1万元的损失，朱某同意继续履行双方于2018年3月15日签订的房屋买卖合同，涉案房屋在符合徐州市房屋买卖条件后两个月内，姚某协助朱某办理过户手续。中介公司因在合同上特别备注“姚某系本市户籍且市区唯一1套住房”的内容与实际情况不合，故主动请求减少中介费用。

调控期政策易便，合同中应做明确约定

由于二手房交易环节复杂，加之突遇政策调整等原因，造成二手房交易中纠纷频发。法官提醒，对于买卖双方是否违约及赔偿责任的认定主要还是以合同为主，在房地产调控政策不断升级的当下，买卖双方在签订合同时，对于交易的房屋是否符合新的政策即对房产政策的变化要作充分了解，对另一方的户籍及交易的房屋产权情况，以及遇到政策变化时如何进一步履行等，均要在合同中作出约定，并仔细阅读合同条款，不因是制式合同而忽略细节。