【案情】

原告王某诉称，2005年其将所有的一处农村老房以2.5万元价格出售给外市农村户口的被告李某，双方签订了书面的房屋买卖合同，合同签订后双方也已实际履行合同，被告李某支付了全额房款并实际接收诉争房屋，但双方至今未办理房屋过户手续及土地使用权证变更手续，原告认为其与被告之间的房屋买卖合同违反国家法律规定应属无效，请求法院判决确认双方买卖合同无效，并判令被告返还房屋、宅基地。被告李某辩称，一、双方所签订的房屋买卖合同是真实自愿的行为，房屋买卖价款符合当时市场价格，是公平的，我依法取得的房产应受法律保护；二、目前我国没有法律明确规定禁止农村私有房屋买卖以及农村私有房屋买卖应认定无效的规定；三、我对房屋长期、稳定的占有、使用状态是应当受到保护的重要价值利益，我购买诉争房屋并非为了投资盈利，而是为了居有定所，且已经实际占有使用诉争房屋近八年，一旦买卖合同无效，将对我一家的生活带来巨大的影响；四、本案诉争房产目前正在拆迁规划中，原告不是为了居住，而是在可能获得巨大利益下，提起的诉讼，出卖人在负有主要过错责任的同时却可以享受到巨大利益，是有违公平原则。综上所述，在近八年的时间中，我对诉争房屋实际使用已对该房屋形成了稳定的占有关系，应当确认原告与我的买卖合同有效，驳回原告诉讼请求。

【判决】

一审法院判决：原、被告双方所签订的房屋买卖合同无效；原告王某应将房款25000元返还给被告李某，被告李某应将诉争房屋返还给原告王某。对于买受人李某利益损失的赔偿，因被告李某未提出反诉主张，就赔偿问题本案不予涉及，被告李某可就赔偿问题另行主张权利。理由：合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》明确规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、出租用于非农建设，因此农村宅基地房屋买卖合同违反了法律的强制性规定。根据《合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效。

【评析】

本案涉及农村宅基地房屋买卖合同的效力问题。农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况，一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。

一、集体经济组织内部成员购买本村村民房屋

《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地。那么是否只要是集体经济组织内部成员之间所签订的房屋买卖合同均为有效呢？实则不然。集体经济组织内部成员分三种具体情况：

一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；

二是已有宅基地，但是未达到国家规定的标准；

三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。

根据一户村民只拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且达到国家规定的标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。针对第二种情况，村民如果再申请第二处宅基地时超过国家规定的标准的，也不应得到批准。针对第三种情况，可依法申请建房用地。《江苏省土地管理条例》第35条规定，购买农村村民房屋农户应当符合申请建房用地的条件。因此对照上述三种情况，一般来说只有第三种情况，即已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地的可以购买本村村民房屋，双方所签房屋买卖合同应为有效。

二、集体经济组织以外的成员购买村民房屋

1、城镇居民购买村民房屋。

根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第二款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。1999年《江苏省政府关于加强土地转让管理的通知》指出，禁止农民将住宅向城镇居民出售。因此，城镇居民不是农村房屋买卖合法的购买方，城镇居民与村民所签订的房屋买卖合同应为无效。

2、本集体经济组织以外的农民购买村民房屋。

根据《土地管理法》的规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。农民宅基地使用权是村民基于其集体经济组织内部成员身份无偿取得，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，如果非本村村民获得房屋，因主体资格的变动，就会改变宅基地使用权的性质，因而不具有可交易性，因此本集体经济组织以外的农民与村民签订的房屋买卖合同也应认定为无效。